2020年にマンションのバブル期が崩壊する?首都圏での物件購入に待った!

おしゃれなマンション



東京など首都圏で新築マンションの発売戸数に異変が起きているらしい…!

ここ数年は不動産価格は高騰を続け「局地バブル」とも言われてきましたが、初月契約率は3年連続で60%台に。

明らかな異変に嫌な思い出が頭をよぎりますが、今回は東京2020オリンピックを期にバブル期が崩壊する理由、物件購入に待ったがかかる理由をご紹介します。


マンションバブルはいつまで続く?

新築マンションの平均坪単価推移マンションデータPlusより引用

上図はマンションデータPlusが掲載している1987年~2019年4月期、東京都の新築マンションの平均坪単価推移を現したグラフです。

 

💡一目で分かるように90年頃に天井を迎えてそこから一気に下がり初め2000年頃に大底を打つと、再び2019年に向けて上昇しているのが分かりますね(*´з`)

金額的に見ても2019年4月では376.6万円と90年頃の414万円に迫る勢いとなっており、その人気の高さが伺えます。

 

加えて来年には東京2020オリンピックが開幕するとあってそこから三井不動産の物件など販売価格が高騰傾向にありますし、海外からもこぞって日本の物件を買う富豪が多いことも背景にあります♪

 

Q.では、このマンションバブルはいつまで続くのでしょう?

 

その答えを解き明かす秘密は過去の相場周期に隠されています。どういうことかってつまり、他の投資にも共通して言えることですが相場では小さな”事象”がたくさん重なり合って大きな”事象”を構成しています。

 

相場は過去の出来事を踏襲して同じ軌跡をたどる傾向があるので大きな”事象”を周期として見た場合、過去を繰り返す「景気循環論」は理論抜きで不思議と起こるもの。

 

そのあたりを次章で深掘りしていきます(*´з`)

マンションバブルの歴史

世界株価大暴落

不動産売買を行うデベロッパーや個人投資家においても近い将来を予測する上で欠かせないのが「不動産の歴史」。

 

30年以上に渡って過去の値動きを深掘りして時代背景と重ね合わせる、といった振り返りが重要になるわけです(^o^)

 

1987年にニューヨーク証券取引所を起点に世界的な株価大暴落が起こり、その影響は世界中に広く波及しました。

 

💡日本でも金融政策の引き締めが行われ当時2.5%だった金利は6%まで引き上げられることに。この動きに大きく左右されたのが金融機関による不動産融資の減少です。

 

融資が減少したことで不動産購入者が激減し、不動産バブルが崩壊した過去があります。

 

不動産は改めて政策金利と銀行を中心とした経済政策に左右されるものなんだなぁ〜と広く世間に認知させた出来事でもありましたね(*_*)

知りたいことが全部わかる!不動産の教科書

 

リーマン・ショック

まだ記憶に新しい方もいれば2度と思い出したくないリーマン・ショック

 

2007年〜2008年にかけてアメリカの大手投資銀行リーマン・ブラザーズ・ホールディングスが経営破綻したことで住宅ローンが崩壊し、連鎖的に全世界で金融危機が起こった出来事。

 

発端は低所得者向けローン「サブプライムローン」を提供していた大手銀行のニューセンチュリー・ファイナンシャルがどんどん融資してサブプライムローンを組んでいましたが、もともと返済能力が低い人たちからの回収が困難になり経営悪化したことです。

 

💡背景には2000年頃からアメリカ経済が潤っており住宅ブームが起こり、次々に買い手の存在しない住宅が乱立していたことが、結果的に自らの首を絞める結果になりました。

 

ニューセンチュリー・ファイナシャルと深い関わりがあったリーマン・ブラザーズにも悪影響が広がって最終的には全世界を巻き込む結果になったわけですね(*_*)

 

当然、日本でも株価が暴落し財産を全て失ったり命を絶つ人が多かったと聞いています💦

 

リーマン・ショックからちょうど節目の10年が経ち景気が上向いてくるとこうした、不安な記憶が蘇りますね。

マンションバブルが崩壊する3つの理由

崩壊する岩ここでは東京2020オリンピックを機に不動産バブルが崩壊すると思う3つの理由をご紹介します。

2019年7月の首都圏の発売戸数は軒並み減少

月間発売戸数の推移不動産経済研究所より引用

不動産経済研究所の「首都圏のマンション市場動向」によると2019年7月の発売数は前年同月比で35.3%減の1932戸。

 

前月と比較しても14.5%減でグラフを見ると分かるように2017年7月をピークにその後は右肩下がりで下落を続けています。

 

2013年に東京オリンピックが決定したわけですがそこからは明るい未来に向けて建設ラッシュが続き、首都圏の地価は上昇していましたが上グラフをみる限りその勢いは過去のもの。

 

なお、12月は2018年も2019年も発売戸数が突き抜けていますが、これは転勤や新学期が始まる前で不動産が売れやすい時期になるためあまり参考にはなりません。

 

明らかに目に見えて低い数値となったわけですが、新規発売戸数に対する契約率は前月とほぼ同等の67.9%を記録していますね。

 

【気になるのは平均販売価格と坪単価】

2018年7月は6,191万円、坪単価91.7万円に対して2019年7月は5,676万円、坪単価86万円。

 

💡平均取得価格が約500万も下がっているのは坪単価が約5万円も下落しているためです。

 

また、発売戸数が低くなるのは少子高齢化で人口減少している時代に明らかに”供給過多”になっていることが推測されます。

 

上場不動産投資信託(REIT)の不動産取得額が減少

REIT取得比率幻冬社GOLD ONLINEより引用

2019年に入って東証REIT指数は約8%上昇するなど好調を維持していますが、その実態は様変わりしています。

 

好調な指数とは裏腹に不動産市場においてREITの投資基準を満たす物件が少なく、物件取得が困難になっているそう💦

 

上場不動産投資信託「REIT」とは分かりやすく言えば投資家から集めた資金をもとに商業ビル・オフィス・住宅・ホテルを会社が代わりに購入してそこから賃料や売却益から利益を投資家に還元する、というもの。

 

💡個人や会社でビルや住宅を所有するより低リスクで安定した配当が見込めることから世界中の投資家がこのREITを介して莫大な資金を投入するからこそ、首都圏の不動産は賑わっているようなものです。

 

上図を見てみると東京2020オリンピックが決定した2013年頃からホテル・物流への資金流入が続く一方で、住宅・オフィスの割合が激減しています。

 

オリンピックともなれば海外から数百万人が日本を訪れてインバウンド効果が高くなることから一時的にホテルへの需要が高まるのは想像つきますよね♪

 

でもオリンピック終了後にはその需要がなくなり、海外からの資金流入がストップすれば簡単に首都圏の地価は暴落します(*_*)

 

恐ろしや…!

 

東京2020オリンピックで地価下落




東京オリンピックが開催されて以降、日本では高齢化率が30%を超えるそうです。

 

現在、不動産を所有している団塊世代が減少すれば住宅に限らず売りに出される不動産が多くなることが予想されます。

 

そうなると現在の地方都市のように世帯数を住宅数が上回る現象が首都圏にまで及ぶ可能性があるでしょう(*_*)

 

また、10月からの消費税10%にともなって駆け込み需要で現在の発売戸数と言うことは、10月以降はさらに販売契約数が減少する可能性も。

 

【極め付けは東京2020オリンピックの開催】

あれよこれよのお祭り騒ぎで株価や為替通貨は上昇しますが、オリンピックが終わってしまえば世界中から一気に振り向きもされなくなります。

 

2016年にブラジル・リオで開催されたオリンピックでは2014年W杯と合わせて約7兆円の経済効果に300万人以上の雇用が創出された、とブラジルの公式発表がありました。

 

しかし、蓋を開けてみるとたくさんの専門家が経済効果はマイナスだった、と書き込みしています。

 

💡ブラジルと日本では環境やインフラが違いますが情報化社会になった今、世界に取り残されている日本の状況は高度経済成長にあった1964東京五輪の時とは別物!と考えた方が良さそう(*_*)

 

地価は株価の下落の影響を時間差で受けることが多いので2020年の東京五輪後に日経平均株価が下がり始めたらその動向に注意が必要です。

不動産バブルの崩壊が始まった「平成」そして「令和」は…

新しい時代長く戦争という暗黒の時代だった「昭和」が約64年で幕を閉じ、1989年1月から「平成」時代を迎えました。

 

高度経済成長を遂げ瞬く間に世界から注目されるようになった日本。

 

平成元年には日経平均株価が38,915円に達するなどまさに怖いもの知らずで破竹の経済成長を遂げ、地価も東京都心をはじめ各地の首都圏で軒並み上昇していました(*^^*)

 

全国的な再開発が行われ大規模な埋め立て地も誕生し「不動産は絶対安心だ!」という不敗神話が流行っていたのでしょう。

 

しかし、そんな時代が長く続くはずもなく風船の糸はプツリと切れ日本は一気に地面に叩きつけられます。

 

一度弾けてしまったバブルは留まることを知らずに株価・地価・日銀は暴落をはじめ、たくさんの人を奈落の底に突き落としました。

 

💡株価は9ヶ月の間に半値以下まで暴落し地価は時間差で下落をはじめ平成4年の地価下落率は8.9%、平成5年には14.9%に。

 

東京都内の住宅では平成4年〜6年のわずか3年間のあいだに坪単価は半分以下や1/3になったと言われています(*_*)

 

現在はこういった過去の失敗を糧に日銀金融政策にイールドカーブや逆イールドを駆使して慎重かつ円熟した経済政策が施されています。

 

しかし、不動産に限らず相場市場というのは時に人智を超えた値動きをすることがしばしば。

 

世間が新元号「令和」に変わり2020年に五輪を控えて、世間が浮かれている足元ではこうした不安な材料が集まってくると悪夢が蘇ります。

 

しばらく五輪が終わるまでは不動産相場を冷静に見つめる視点が必要になるかと思いますね。

まとめ




今回はマンションのバブル期が崩壊するかもしれない3つの理由と首都圏での物件購入に待ったをかける内容をご紹介してきました。

 

2020東京オリンピックを引き金として海外からの資金流入が落ち込むことは確実なので、そこでいかに継続的な価値を不動産が持てるか。また、政策金利の動向と併せて注視していく必要があります。

 

しかし、地価が下落するのは悪いことばかりではなく同時に安い値段で不動産が取得できるとイコールです。

 

過去の値動きを踏まえて正しい投資判断を行いたいものですね(*´з`)


ABOUTこの記事をかいた人

ブログ・投資・ビジネスをメインテーマにした俳句ブログ『Office Exitの俳句』編集者。ブログ運営→投資→ブラック企業から独立。ブログ収益360万、投資収益450万。趣味は俳句。特技は俳句。仕事も俳句。NHK全国俳句大会『入賞』、枕草国際俳句大会『入賞』、子規顕彰全国俳句大会『入賞』、福岡総合俳句大会『優秀賞』。